GLD - Groupement La Défense

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rencontre du 9 avril 2009, invité m. Philippe CHAIX (DG de l'EPAD)

                       

     
RENCONTRE DU JEUDI 9 AVRIL 2009
   
     
invité         : M.         PHILIPPE         CHAIX
   
     
 
     
     

Monsieur Philippe CHAIX est l'actuel Directeur Général         de l'E P A D (Etablissement Public d'Aménagement de la Défense),         suite à la réorganisation de cette entité en charge         de l'aménagement du site.

     

Avant cette charge, il a fait sa carrière essentiellement         dans la préfectorale.

   
Mon       métier dans la préfectorale m'avait amené à       rencontrer tout le monde.
      A la Défense, je ne vois plus guère que des architectes et       des banquiers. Le contact avec le reste du pays réel me manque.
      Je crois réellement que les relations sociales sont colossalement       importantes, et que notre pays les gère plutôt très       mal depuis bien longtemps.
      Elles méritent d'être grandement améliorées et       je ne peux que vous féliciter pour votre engagement et votre rôle,       et c'est bien volontiers que je suis venu vous apporter des informations.
     

OU         EN EST LA DEFENSE ?

     

Elle est d'abord         victime de son succès, avec un taux de remplissage des bureaux         exceptionnel de 96%, et il n'y a aucune raison que ce taux baisse dans         l'avenir.

     

Lorsque GDF SUEZ         se sont réunis, ils ont cherché où installer 4000         personnes à faire travailler ensemble, et se sont retrouvés         à La Défense.
        Tous les mouvements de fusions, d'acquisition, de mondialisation, font         que les entreprises viennent vers la Défense.
        La totalité des entreprises de l'énergie y sont regroupées         (Total, EDF, GDF-SUEZ, AREVA…), une grande partie des banques également         (la Société générale est notre usager le plus         important).

     

Mais La Défense         est victime de son succès pour les transports.
        Actuellement ; 85% des personnes travaillant sur le site viennent en transports         en commun, et on sait la surcharge actuelle du réseau et les problèmes         fréquents que l'on y rencontre.
       
        Le plan transport de la première partie du XXIème siècle         à Paris a été annoncé et sera confirmé         le 29 avril par le Président de la République. Le feu vert         y est donné pour " EOLE OUEST ", pour le cadencement         sur la Normandie avec une gare de Normandie à La Défense,         et (encore confidentiel) pour " arc express ", c'est à         dire le métro souterrain automatique, dont la première partie         concernera La Défense - Roissy.
        Ces liaisons sont prévues à grande profondeur, ce qui devrait         faciliter leur réalisation technique, mais aussi dispenser des         enquêtes d'utilité publique.

     

LES         PROBLEMES A RESOUDRE :

     

La         rénovation du parc immobilier :

     

Il y a une vingtaine         de tours qui ont entre 20 et 30 ans, et qui, lorsqu'elles seront vides         ne retrouveront pas de repreneur, parce que les plateaux sont trop petits,         parce qu'elles ne sont plus aux normes énergétiques et environnementales,         avec des accès améliorables… Il faut donc lancer rapidement         l'opération de rénovation de ces tours aux standards du         XXIème siècle. Il s'agit d'opérations complexes.

     

Il faut également         rattacher la Défense aux communes de Puteaux et de Courbevoie.        
        L'opération a déjà commencé avec l'installation         de l'allée Gambetta sur Courbevoie, et on est en train de préparer         la suite, c'est à dire la partie entre la Seine et Gambetta, et         le circulaire Sud : le but étant d'améliorer le raccordement         des voies de La Défense avec les voies existantes des communes         de Courbevoie et Puteaux.
       
        Depuis le premier Janvier 2009, un Etablissement         Public de Gestion de l'espace public de la Défense (E P G D)         a été créé, dont le Directeur Général         est M Robin. Il est chargé de la signalétique, de la sécurité,         de la propreté, de la rénovation des sous sols, des voiries         en dessous de dalle. L'EPAD est désormais exclusivement consacré         à la construction et l'aménagement du site.

     

DERNIER         ENJEU DE LA DEFENSE :

     


        Faire évoluer le modèle économique         de la tour.
        A ce jour, une tour à La Défense, quelle que soit sa taille,         c'est un ou plusieurs utilisateurs et un hall de réception en pied         de tour. A l'étranger (USA, Canada, Francfort…), une tour,         c'est des logements, des bureaux, des commerces et de l'hôtellerie.        
        Il faut donc envisager l'aller vers ce modèle.
        Un premier projet, sous l'enseigne du groupe russe Ermitage devrait voir         le jour sur les bords de Seine coté Courbevoie.
        Il y a aussi le projet de Tour Signal proposée par Jean Nouvel         qui rassemblera habitat, bureaux hôtels commerces et espaces publics         dans la même tour, avec des accès séparés pour         chaque fonction.

     

Enfin, le         retour du projet " de la Seine à la Seine, en réunissant         à nouveau sous une même entité la partie située         sur les communes de Courbevoie et de Puteaux, et celle (qui avait été         séparée en 2000) située sur la commune de Nanterre.         (Voir l'article paru ce jour dans " LES ECHOS " sur le sujet).        
        Ce rapprochement a commencé en Novembre par ma nomination comme         Directeur sur les deux établissements, un décret doit officialiser         cette réunion dès la fin de cette année.

     

Actuellement, La         Défense, c'est 3 millions de m², 20.000 habitants. Le projet         est d'atteindre 2 à 2,5 millions de m² sous 10 ans sur la         partie après l'arche, 2000 logements, une liaison avec Neuilly,         etc…

     

 

     

 

   
     

QUESTIONS         DES PARTICIPANTS

     

Q         : Vous avez évoqué         les projets de tours à utilisations mixtes. Les contraintes de         sécurité et d sureté ne vont-elles pas poser des         contraintes énormes aux occupants ?
        R :        
Elle va effectivement en poser, et nécessitera         une modification de la loi actuelle. Avec le principe actuel concernant         la sécurité incendie, les bureaux sont évacuables,         mais pas les appartements, puisqu'on est censé y dormir. Une étude         juridique est en cours. Une solution est de séparer les accès.         L'exemple existe déjà dans les tours construites à         Moscou par Ermitage, où il existe 3 entrées : une pour les         logements et les hôtels, une pour les bureaux, et une pour le centre         commercial.

     

Q         : Pour une personne venant pour la première         fois à La Défense, s'y retrouver est extrêmement difficile.         N'y a-t-il pas des progrès à faire dans l'aménagement         des voies de circulation et la signalétique ?
        R :        
Il y a effectivement des progrès colossaux         à faire. C'est l'EPGD que dirige M. Romain qui est en charge de         l'entretien et la mise en valeur du site depuis le premier janvier. Il         vient de lancer une étude importante sur la refonte complète         de la signalétique.

     

Q         : Dans le cadre de la         rénovation des tours de La Défense, la destruction totale         de tours, par exemple par dynamitage est elle prévue ou possible         ?
        R :        
Il y a des démolitions de tours prévues         (par exemple la Tour Aurore), mais pour des raisons d'environnement et         de densité, la démolition se pratiquera par grignotage.

     

Q         : Quel est le statut de l'EPAD, et quelles         sont les relations entre l'EPAD et les communes concernées ?
        R :        
La Défense est située pour moitié         à Puteaux, pour l'autre moitié à Courbevoie. L'EPAD         a le statut d'Etablissement Public d'Etat, avec direction publique (je         suis fonctionnaire en détachement). Par contre les 70 employés         de l'EPAD sont pratiquement tous sous contrat de droit privé. Le         rôle de l'EPAD est d'aménager un périmètre         qui a été fixé par un décret (Opération         d'Intérêt National). Dans ce périmètre, l'EPAD         a le droit d'exproprier, d'aménager (voiries, ponts,…) et         de vendre les charges foncières. C'est cette vente qui est le seul         revenu de l'EPAD.
        L'EPAD peut aussi participer à des opérations en dehors         de ce périmètre par délégation des communes         concernées (par exemple l'opération d'aménagement         du rond point des Bergères).
        Les règlements de sécurité, de l'affichage et de         la publicité dépendent des mairies.

     

Q         : Comment est fait le         financement des réhabilitations des tours ? L'EPAD subventionne         t il ces opérations ?
        R :        
L'EPAD est un aménageur, il n'est ni un promoteur         ni un banquier, ni un subventionneur. Les constructeurs peuvent dans certains         cas sous traiter des aménagements spécifiques à l'EPAD         (comme par exemple le réaménagement des parkings aux abords         de la Tour FIRST, dans le cadre de la construction de la future tout Generali).

     

Q         : Le coût de ces opérations         de réhabilitation ne sont ils pas prohibitifs ?
        R :        
Il n'y a pas d'opérations chères.         Il n'y a que des opérations équilibrées ou pas. L'opération         FIRST semble pour l'instant parfaitement équilibrée : un         coût de 350 M €, les loyers seront de l'ordre de 550€         du m² SHON par an, qui assureront la rentabilité de l'opération.         Le tarif actuel moyen tourne aux alentours de 530 €/m², à         Neuilly à 630€/m², à Paris (quartier central de         affaires) 830€/m², et à Londres jusqu'à 1500€/m².        
        La charge foncière sur les terrasses de Nanterre est actuellement         de l'ordre de 1750€/m², 2000/m² à La Défense.         Il est important que les écarts de prix ne s'aggravent pas.

     

Q         : Quel est le % de logements sociaux         prévu dans les futurs ensembles ?
        R :        
Ce sera celle que la loi SRU impose 20%. (Puteaux         est à 36% de logements sociaux).

     

Q         : Quel est la place de l'art, en particulier         de l'art moderne dans l'aménagement de La Défense ?
        R :        
Il y a 25 ans, le directeur de l'EPAD de l'époque         a initié l'acquisition et l'installation d'œuvres d'art sur         le site de La Défense. Il était alors conseillé par         le directeur de Beaubourg. (Takis, Calder, César, Miro etc…).         Ce point relève désormais de l'EPGD. 150.000 personnes qui         travaillent chaque jour sur le site et peuvent profiter de cet environnement         artistique. Il serait bien que les entreprises y participent encore plus         qu'elles ne le font avec l'installation d'œuvres d'art dans leurs         locaux et leurs halls d'accueil.

     

Q         : La région Ile de France était         la première région économique européenne et         est en train de perdre cette place, entre autre pour des raisons d'accessibilité,         d'encombrement des transports en commun. L'évolution de La Défense         se fait elle en concertation avec les pouvoirs politiques ?
        R :        
La première justification, à part         des motivations psychologiques, de l'existence des tours, c'est essentiellement         l'espace consommé.

     

Q         : Un certain nombre d'entreprises quittent         la Défense (par exemple IBM migre vers Bois Colombes) et les salariés         qui avaient en moyenne 2h de transport par jour vont connaître une         augmentation de ce temps de 45 mn ?
        R :        
Le coût de l'immobilier vient généralement         en seconde position dans le bilan des sociétés. On peut         comprendre des décisions allant dans le sens d'économies         pour l'entreprise, mais cela peut avoir des répercussions négatives         pour le personnel. Mais il faut rappeler que les sociétés         de La Défense ont très peu étudié et travaillé         le fait qu'il serait préférable d'habiter dans la périphérie.         Dernier exemple, j'ai découvert que GDF-SUEZ, qui prépare         son installation avec 4000 salariés sous un an, sans s'être         le moins du monde soucié de leur logement ! (leur service logement         a été fermé il y a plus d'une décennie). A         ma demande, ils ont créé une cellule pour étudier         les possibilités de logement dans les communes entourant la Défense.         Il est évident que le cout social de l'éloignement entre         le lieu de travail et le domicile est très élevé.         Il faudra aussi que les commissions logement de vos CE demandent aux collecteurs         du 1% de prendre des réservations dans ces programmes.
        Il est d'ailleurs étonnant que les agences immobilières         locales n'aient jamais eu de politique vraiment dynamique en ce qui concerne         les logements sur La Défense. Par exemple, dans le cas actuel de         la construction des immeubles près des cimetières, donc         dans la proximité immédiate de site, le bureau de commercialisation         n'a pas été installé à La Défense,         mais à la sortie du métro de Nanterre Préfecture.         En plus, ils se sont contentés de déposer quelques tracts         dans les bureaux de réceptions de quelques tours !...
        L'EPAD a en projet la construction de 100.000 m² de logements de         proximité (rond point des Bergères) dont 20% de logements         sociaux dans les 3 ans à venir, et nous avons monté une         cellule, en charge de guider les salariés et les entreprises...

     

Nota : Les opérations         de " délocalisation, que ce soit de la défense vers         d'autres communes de la périphérie, ou d'autres avec des         distances plus importantes peuvent aussi être motivées par         la volonté des direction de ne pas voir suivre tout les salariés,         et l'utiliser comme méthode de réduction des effectifs…

     

Q         : Compte tenu des moyens actuels de communication,         ne serait il pas envisageable aussi à l'inverse de rapprocher les         lieux de travail des lieux d'habitation, en particulier pour " revivifier         le territoire rural " ?
        R :        
C'est un fait aujourd'hui que plus de 86% de la         population est urbaine. En 1960, il y avait 5 millions d'agriculteurs         en France, il n'en reste plus de 600.000. Créer des emplois ne         s'ordonne pas. L'exemple de l'URSS l'a montré. Les pouvoirs publics         peuvent essayer de réguler, mais ce n'est pas eux qui prennent         les décisions pour les chefs d'entreprise.

     

Q         : Le problème des transports et         de leur saturation sur la Défense n'est il pas de plus en plus         grave ?
        R :        
C'est une réalité, car nos prédécesseurs         ont laissé les tours se construire et se remplir sans gérer         par anticipation les transports. A nous de rattraper ce retard. Les améliorations         de transport à La Défense, la rénovation du pôle         d'échange, les nouvelles voitures sur le RER-A, prolongement du         T2, liaison Arc express la Défense-Roissy etc…).

     

Q         : l'Ile de France peut elle redevenir         la première région européenne ?
        R :        
La France est toujours la première destination         mondiale (75 millions de visiteurs par an). Et Paris est encore la ville         la plus visitée au monde. Dans la pénétration des         investissements étrangers, Paris est à parité avec         Londres pour les investissements. Un point faible reste les transports         en commun, sachant toutefois que Paris est doté du réseau         de métro le plus dense existant eu monde. L'autre point faible         est la fiscalité, non pour son montant, mais sa complexité***.         Les points forts sont tout de même le mode de vie en France, la         qualité de la formation des cadres, la desserte aérienne         et la qualité de la recherche. Le projet sur le " Grand Paris         " qui doit être présenté le 29 avril sera peut         être le départ d'un nouvelle dynamique pour les 25 ans à         venir.

     

***         Nota : Cette complexité générale de la réglementation         française est probablement aussi un frein considérable non         seulement pour l'investissement étranger, mais tout simplement         et surtout pour l'initiative entrepreneuriale, donc à la création         d'emplois.

   


19/03/2015
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