Mon métier dans la préfectorale m'avait amené à rencontrer tout le monde.
A la Défense, je ne vois plus guère que des architectes et des banquiers. Le contact avec le reste du pays réel me manque.
Je crois réellement que les relations sociales sont colossalement importantes, et que notre pays les gère plutôt très mal depuis bien longtemps.
Elles méritent d'être grandement améliorées et je ne peux que vous féliciter pour votre engagement et votre rôle, et c'est bien volontiers que je suis venu vous apporter des informations.
OU EN EST LA DEFENSE ?
Elle est d'abord victime de son succès, avec un taux de remplissage des bureaux exceptionnel de 96%, et il n'y a aucune raison que ce taux baisse dans l'avenir.
Lorsque GDF SUEZ se sont réunis, ils ont cherché où installer 4000 personnes à faire travailler ensemble, et se sont retrouvés à La Défense.
Tous les mouvements de fusions, d'acquisition, de mondialisation, font que les entreprises viennent vers la Défense.
La totalité des entreprises de l'énergie y sont regroupées (Total, EDF, GDF-SUEZ, AREVA…), une grande partie des banques également (la Société générale est notre usager le plus important).
Mais La Défense est victime de son succès pour les transports.
Actuellement ; 85% des personnes travaillant sur le site viennent en transports en commun, et on sait la surcharge actuelle du réseau et les problèmes fréquents que l'on y rencontre.
Le plan transport de la première partie du XXIème siècle à Paris a été annoncé et sera confirmé le 29 avril par le Président de la République. Le feu vert y est donné pour " EOLE OUEST ", pour le cadencement sur la Normandie avec une gare de Normandie à La Défense, et (encore confidentiel) pour " arc express ", c'est à dire le métro souterrain automatique, dont la première partie concernera La Défense - Roissy.
Ces liaisons sont prévues à grande profondeur, ce qui devrait faciliter leur réalisation technique, mais aussi dispenser des enquêtes d'utilité publique.
LES PROBLEMES A RESOUDRE :
La rénovation du parc immobilier :
Il y a une vingtaine de tours qui ont entre 20 et 30 ans, et qui, lorsqu'elles seront vides ne retrouveront pas de repreneur, parce que les plateaux sont trop petits, parce qu'elles ne sont plus aux normes énergétiques et environnementales, avec des accès améliorables… Il faut donc lancer rapidement l'opération de rénovation de ces tours aux standards du XXIème siècle. Il s'agit d'opérations complexes.
Il faut également rattacher la Défense aux communes de Puteaux et de Courbevoie.
L'opération a déjà commencé avec l'installation de l'allée Gambetta sur Courbevoie, et on est en train de préparer la suite, c'est à dire la partie entre la Seine et Gambetta, et le circulaire Sud : le but étant d'améliorer le raccordement des voies de La Défense avec les voies existantes des communes de Courbevoie et Puteaux.
Depuis le premier Janvier 2009, un Etablissement Public de Gestion de l'espace public de la Défense (E P G D) a été créé, dont le Directeur Général est M Robin. Il est chargé de la signalétique, de la sécurité, de la propreté, de la rénovation des sous sols, des voiries en dessous de dalle. L'EPAD est désormais exclusivement consacré à la construction et l'aménagement du site.
DERNIER ENJEU DE LA DEFENSE :
Faire évoluer le modèle économique de la tour.
A ce jour, une tour à La Défense, quelle que soit sa taille, c'est un ou plusieurs utilisateurs et un hall de réception en pied de tour. A l'étranger (USA, Canada, Francfort…), une tour, c'est des logements, des bureaux, des commerces et de l'hôtellerie.
Il faut donc envisager l'aller vers ce modèle.
Un premier projet, sous l'enseigne du groupe russe Ermitage devrait voir le jour sur les bords de Seine coté Courbevoie.
Il y a aussi le projet de Tour Signal proposée par Jean Nouvel qui rassemblera habitat, bureaux hôtels commerces et espaces publics dans la même tour, avec des accès séparés pour chaque fonction.
Enfin, le retour du projet " de la Seine à la Seine, en réunissant à nouveau sous une même entité la partie située sur les communes de Courbevoie et de Puteaux, et celle (qui avait été séparée en 2000) située sur la commune de Nanterre. (Voir l'article paru ce jour dans " LES ECHOS " sur le sujet).
Ce rapprochement a commencé en Novembre par ma nomination comme Directeur sur les deux établissements, un décret doit officialiser cette réunion dès la fin de cette année.
Actuellement, La Défense, c'est 3 millions de m², 20.000 habitants. Le projet est d'atteindre 2 à 2,5 millions de m² sous 10 ans sur la partie après l'arche, 2000 logements, une liaison avec Neuilly, etc…
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QUESTIONS DES PARTICIPANTS
Q : Vous avez évoqué les projets de tours à utilisations mixtes. Les contraintes de sécurité et d sureté ne vont-elles pas poser des contraintes énormes aux occupants ?
R : Elle va effectivement en poser, et nécessitera une modification de la loi actuelle. Avec le principe actuel concernant la sécurité incendie, les bureaux sont évacuables, mais pas les appartements, puisqu'on est censé y dormir. Une étude juridique est en cours. Une solution est de séparer les accès. L'exemple existe déjà dans les tours construites à Moscou par Ermitage, où il existe 3 entrées : une pour les logements et les hôtels, une pour les bureaux, et une pour le centre commercial.
Q : Pour une personne venant pour la première fois à La Défense, s'y retrouver est extrêmement difficile. N'y a-t-il pas des progrès à faire dans l'aménagement des voies de circulation et la signalétique ?
R : Il y a effectivement des progrès colossaux à faire. C'est l'EPGD que dirige M. Romain qui est en charge de l'entretien et la mise en valeur du site depuis le premier janvier. Il vient de lancer une étude importante sur la refonte complète de la signalétique.
Q : Dans le cadre de la rénovation des tours de La Défense, la destruction totale de tours, par exemple par dynamitage est elle prévue ou possible ?
R : Il y a des démolitions de tours prévues (par exemple la Tour Aurore), mais pour des raisons d'environnement et de densité, la démolition se pratiquera par grignotage.
Q : Quel est le statut de l'EPAD, et quelles sont les relations entre l'EPAD et les communes concernées ?
R : La Défense est située pour moitié à Puteaux, pour l'autre moitié à Courbevoie. L'EPAD a le statut d'Etablissement Public d'Etat, avec direction publique (je suis fonctionnaire en détachement). Par contre les 70 employés de l'EPAD sont pratiquement tous sous contrat de droit privé. Le rôle de l'EPAD est d'aménager un périmètre qui a été fixé par un décret (Opération d'Intérêt National). Dans ce périmètre, l'EPAD a le droit d'exproprier, d'aménager (voiries, ponts,…) et de vendre les charges foncières. C'est cette vente qui est le seul revenu de l'EPAD.
L'EPAD peut aussi participer à des opérations en dehors de ce périmètre par délégation des communes concernées (par exemple l'opération d'aménagement du rond point des Bergères).
Les règlements de sécurité, de l'affichage et de la publicité dépendent des mairies.
Q : Comment est fait le financement des réhabilitations des tours ? L'EPAD subventionne t il ces opérations ?
R : L'EPAD est un aménageur, il n'est ni un promoteur ni un banquier, ni un subventionneur. Les constructeurs peuvent dans certains cas sous traiter des aménagements spécifiques à l'EPAD (comme par exemple le réaménagement des parkings aux abords de la Tour FIRST, dans le cadre de la construction de la future tout Generali).
Q : Le coût de ces opérations de réhabilitation ne sont ils pas prohibitifs ?
R : Il n'y a pas d'opérations chères. Il n'y a que des opérations équilibrées ou pas. L'opération FIRST semble pour l'instant parfaitement équilibrée : un coût de 350 M €, les loyers seront de l'ordre de 550€ du m² SHON par an, qui assureront la rentabilité de l'opération. Le tarif actuel moyen tourne aux alentours de 530 €/m², à Neuilly à 630€/m², à Paris (quartier central de affaires) 830€/m², et à Londres jusqu'à 1500€/m².
La charge foncière sur les terrasses de Nanterre est actuellement de l'ordre de 1750€/m², 2000/m² à La Défense. Il est important que les écarts de prix ne s'aggravent pas.
Q : Quel est le % de logements sociaux prévu dans les futurs ensembles ?
R : Ce sera celle que la loi SRU impose 20%. (Puteaux est à 36% de logements sociaux).
Q : Quel est la place de l'art, en particulier de l'art moderne dans l'aménagement de La Défense ?
R : Il y a 25 ans, le directeur de l'EPAD de l'époque a initié l'acquisition et l'installation d'œuvres d'art sur le site de La Défense. Il était alors conseillé par le directeur de Beaubourg. (Takis, Calder, César, Miro etc…). Ce point relève désormais de l'EPGD. 150.000 personnes qui travaillent chaque jour sur le site et peuvent profiter de cet environnement artistique. Il serait bien que les entreprises y participent encore plus qu'elles ne le font avec l'installation d'œuvres d'art dans leurs locaux et leurs halls d'accueil.
Q : La région Ile de France était la première région économique européenne et est en train de perdre cette place, entre autre pour des raisons d'accessibilité, d'encombrement des transports en commun. L'évolution de La Défense se fait elle en concertation avec les pouvoirs politiques ?
R : La première justification, à part des motivations psychologiques, de l'existence des tours, c'est essentiellement l'espace consommé.
Q : Un certain nombre d'entreprises quittent la Défense (par exemple IBM migre vers Bois Colombes) et les salariés qui avaient en moyenne 2h de transport par jour vont connaître une augmentation de ce temps de 45 mn ?
R : Le coût de l'immobilier vient généralement en seconde position dans le bilan des sociétés. On peut comprendre des décisions allant dans le sens d'économies pour l'entreprise, mais cela peut avoir des répercussions négatives pour le personnel. Mais il faut rappeler que les sociétés de La Défense ont très peu étudié et travaillé le fait qu'il serait préférable d'habiter dans la périphérie. Dernier exemple, j'ai découvert que GDF-SUEZ, qui prépare son installation avec 4000 salariés sous un an, sans s'être le moins du monde soucié de leur logement ! (leur service logement a été fermé il y a plus d'une décennie). A ma demande, ils ont créé une cellule pour étudier les possibilités de logement dans les communes entourant la Défense. Il est évident que le cout social de l'éloignement entre le lieu de travail et le domicile est très élevé. Il faudra aussi que les commissions logement de vos CE demandent aux collecteurs du 1% de prendre des réservations dans ces programmes.
Il est d'ailleurs étonnant que les agences immobilières locales n'aient jamais eu de politique vraiment dynamique en ce qui concerne les logements sur La Défense. Par exemple, dans le cas actuel de la construction des immeubles près des cimetières, donc dans la proximité immédiate de site, le bureau de commercialisation n'a pas été installé à La Défense, mais à la sortie du métro de Nanterre Préfecture. En plus, ils se sont contentés de déposer quelques tracts dans les bureaux de réceptions de quelques tours !...
L'EPAD a en projet la construction de 100.000 m² de logements de proximité (rond point des Bergères) dont 20% de logements sociaux dans les 3 ans à venir, et nous avons monté une cellule, en charge de guider les salariés et les entreprises...
Nota : Les opérations de " délocalisation, que ce soit de la défense vers d'autres communes de la périphérie, ou d'autres avec des distances plus importantes peuvent aussi être motivées par la volonté des direction de ne pas voir suivre tout les salariés, et l'utiliser comme méthode de réduction des effectifs…
Q : Compte tenu des moyens actuels de communication, ne serait il pas envisageable aussi à l'inverse de rapprocher les lieux de travail des lieux d'habitation, en particulier pour " revivifier le territoire rural " ?
R : C'est un fait aujourd'hui que plus de 86% de la population est urbaine. En 1960, il y avait 5 millions d'agriculteurs en France, il n'en reste plus de 600.000. Créer des emplois ne s'ordonne pas. L'exemple de l'URSS l'a montré. Les pouvoirs publics peuvent essayer de réguler, mais ce n'est pas eux qui prennent les décisions pour les chefs d'entreprise.
Q : Le problème des transports et de leur saturation sur la Défense n'est il pas de plus en plus grave ?
R : C'est une réalité, car nos prédécesseurs ont laissé les tours se construire et se remplir sans gérer par anticipation les transports. A nous de rattraper ce retard. Les améliorations de transport à La Défense, la rénovation du pôle d'échange, les nouvelles voitures sur le RER-A, prolongement du T2, liaison Arc express la Défense-Roissy etc…).
Q : l'Ile de France peut elle redevenir la première région européenne ?
R : La France est toujours la première destination mondiale (75 millions de visiteurs par an). Et Paris est encore la ville la plus visitée au monde. Dans la pénétration des investissements étrangers, Paris est à parité avec Londres pour les investissements. Un point faible reste les transports en commun, sachant toutefois que Paris est doté du réseau de métro le plus dense existant eu monde. L'autre point faible est la fiscalité, non pour son montant, mais sa complexité***. Les points forts sont tout de même le mode de vie en France, la qualité de la formation des cadres, la desserte aérienne et la qualité de la recherche. Le projet sur le " Grand Paris " qui doit être présenté le 29 avril sera peut être le départ d'un nouvelle dynamique pour les 25 ans à venir.
*** Nota : Cette complexité générale de la réglementation française est probablement aussi un frein considérable non seulement pour l'investissement étranger, mais tout simplement et surtout pour l'initiative entrepreneuriale, donc à la création d'emplois.
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